第九百五十二章 投资要点
身为授课老师，当然也喜欢这样好学且聪明的学生。砂
宁卫民微微一笑，对阿霞略显性急的失礼并无介意，反而为她的迫切感到高兴。
要知道，哪怕只是普通的闲谈，言者也需要感兴趣的听众，才能把天聊下去啊。
就别说授人以渔这种事了。
两人的关注点更得在同一个频道上，才能继续下去。
“接下来我再说说丹特斯所在的六本木。这一带呢，确实像你说的那样，主要的特点就是外国人多。为什么会这样？主要原因就是这里有诸多大使馆的存在。所以这里不但是外国企业和外资机构比较集中的地方，也是日本那些搞国际贸易的公司喜欢扎堆的地方。而住在六本木附近的人不是外资企业，外资机构的高管和职员们，就是日本那些靠外贸致富的新贵。”“这就导致在六本这个地方，来自欧美的女孩子和日本比较前卫的女孩子比较多，吸引的也都是外向型的外国人和日本男人。当然，对精力充沛的年轻男女也有较强的吸引力。所以在这儿开买卖，最重要的就得热闹，得绚烂，得充满动感。另外还得洋气。如果你仔细注意一下就会发现，六本木是没人穿和服的，全都是洋服。”
“所以要我说的话，无论迪斯科舞厅、有乐队演出的音乐酒吧，或者是提供畅饮服务的卡拉OK，这些买卖应该是比较合适的，一定不会缺少客人。不过，反过来，带有日本特色的斯纳库和俱乐部就不吃香了。你工作的这家店生意不好大概就是这个缘故。说白了斯纳库的经营模式，太温煦也太委婉了，只适合上了点年纪的日本人，完全不符合六本木的整体氛围呀。”
“当然，六本木的消费水平还可以的。毕竟来这里的外国人和外资企业的日本雇员比较多。大部分日本企业的部长和课长，也会被被这里知名的西餐厅和比较洋气的东西吸引过来。他们应该算是日本社会的中产，每隔个三五天，是有足够的经济能力，花个两三万円过过灯红酒绿的夜生活的。”砂
宁卫民的分析有根有据，切中要害，阿霞不能不为此心悦诚服。
她随之恍然大悟地附和着，“哎？原来是这样的呀。我还以为丹特斯的生意不好是因为装修老旧，地点稍显偏僻，小姐也不够多的缘故。现在想想，果然不错，还是你分析得对，六本木其实是个比银座还要洋气的地方。斯纳库的经营模式，确实和来六本木的大多数顾客期许不符。又怎么可能生意好呢？还不如巷子里的那家卡拉OK呢。难怪妈妈桑全靠老顾客光临，勉强支撑着。那……有没有什么办法，能让店这种吃老本的状况有所改变呢？”
宁卫民不置可否的笑笑，他没有回答这个问题，而是留给了阿霞，让阿霞自己去思考。
该说的他已经说过了，要是连这件事都想不明白，阿霞就不是阿霞了，也不值得他浪费口舌了。
至于他，当然还是顺着刚才的话题，又分析起了最后的一个区域。
“我不得不说，和银座、六本木具有根本性差异的，就是新宿的歌舞伎町街。那里除了面积大之外，更关键的是什么都有，无所不包。除了居酒屋，西餐厅，俱乐部，斯纳库，卡拉OK和音乐酒吧之外，从艳舞场到按摩店，从情人旅馆到人妖表演。那里应有尽有，就像个五彩缤纷的万花筒。只有你想不到的，没有歌舞伎町街里见不到的。要不，怎么银座和六本木只是繁荣区，而歌舞伎町街是众所周知的红灯区呢？”
“但别看歌舞伎町街这么丰富多彩，可消费水平却不高。这是因为新宿只是东京繁荣区域里的后起之秀。而且那里的繁荣，最初就是工薪阶层奠定的。1945年之后，日本战败投降成了被宰割的羔羊。东京银座被以美军为首的联合国军占领，自此彻底成了高消费商业区。原本在银座吃喝玩乐的工薪阶层就被赶到了西边的新宿。正是这种情况下，歌舞伎町街才得到了空前发展。那么由于顾客群层次不高，营业内容和格调自然就不高，那里也就成了亚洲最大的红灯区。”砂
“总之，正是因为歌舞伎町街的经营内容多种多样，而且价格不贵。那里才会那么有名，才能够吸引全世界的游客。不过缺憾也是由此而来，歌舞伎町街上的商家和顾客都是鱼龙混杂，什么人都有。自然就会带来安全性不足的问题。那儿不但是暴力团泛滥的地方，同业竞争的手段也比较阴暗，还免不了遇到那种借酒装疯的酒客，乱吃豆腐的无赖。所以，结合你自身的条件，到底应该在哪里选址开店，开什么店，你现在应该大致有方向了吧？”
说完这些话，宁卫民的眼睛冲着阿霞故意眨了一下。
而一直都在仔细聆听的阿霞，立刻领会了宁卫民的考教之意，大脑迅速转动起来。
“嗯……歌舞伎町街应该是率先排除，肯定不能去的啦。”阿霞沉吟着说，“要照你的分析来看，歌舞伎町街的环境乱，顾客消费水平低，应该是最差的选择地点。虽然是面对大众消费，营业门槛地，应该不缺客人。可从投资的角度来说却不划算。因为都是繁荣且出名商业区。歌舞伎町街房租不见得比六本木便宜，人力成本倒因为需要接待的客人多，弄不好会更高。尤其对我来说，歌舞伎町街的游客多，这一点更是要命。弄不好我就会遇到港城的熟人，泄露了行踪……”
都是精于算计的人，听着阿霞说的头头是道，宁卫民产生了一种遇到了同道中人的愉悦，他欣慰的点点头。
“对，我不建议你选择歌舞伎町街。差不多就是因为这些缘由，看来我们看法一致。”
而得到了宁卫民的初步肯定，阿霞也更有信心了，她继续往下说。砂
“要是从消费水平和安全性的角度来看，能在银座开店当然是首选。可问题是银座的俱乐部为了筛选客人，维护经营品质，几乎都采取了会员制。只能通过客人介绍客人的办法来经营，把单独来的生客拒之于门外。这就让在银座经营夜店的门槛变得好高呀。何况银座又是东京最贵的地方，房价和租金都不是其他地方可比的，肯定比六本木和歌舞伎町街高多了。尤其是那些银座俱乐部上班的小姐们，不但漂亮，而且我听说她们几乎都是有大学学历的。所以人力成本也一定是超乎想象的。那么这样一来，开店所需要的资金一定是天文数字。你的意思，应该也不建议我去银座开店吧？”
看着阿霞忽闪着一双大眼睛，宁卫民不能不为她的聪慧和领悟力而欣慰。
“你想得很明白嘛。在银座开店确实需要好大一笔资金呢。而且因为银座俱乐部通常都是会员制。若没有足够多的客源，那亏起来也不是小数目。如果是生手贸然打出招牌营业，天天都会因为缺少客人而亏损，弄不好就会成为银座的笑谈。所以在银座开店的妈妈桑，几乎无一例外都是银座曾经的当红小姐，既有金主在背后撑腰，也有一定数量的熟悉客人作为稳定客源。很少有女人单纯凭自己的能力，在银座取得成功的……”
“啊，是这样的吗？只是……这话，是不是绝对了一点？”
不知道是不是阿霞的本性太好强了，听到宁卫民说要在银座开店“女人必须要靠男人”她的眼里竟然出现了不服气的神情。
此时此刻，竟然有点非要较真儿的意思了。
“其实开店也要看规模。若是我在银座租个小地方，弄个吧台式的小酒吧，也能坐十人左右。不请酒保也不雇小姐坐台，这恐怕会极大的减少所需资金。而且因为地方小，客人点的饮料大都不会太难，我在这里学会了基本的调酒技术，也能有模有样地调酒上桌。这样的话，每天那怕就接待两三个顾客也是可以维持住的吧。怎么就不能凭着自己慢慢积累客人，把店做大呢？”砂
当然，这也能说明阿霞确实没把宁卫民当外人，否则她也不会表达真实的情绪。
所以对于阿霞有点置气的反应，宁卫民给予了充分的包容。
他没直接反对，只是委婉的表示。
“你说的对。或许也存在这样的可能性吧。只是这么做的话，困难和压力仍旧不是一般人能承受得住的啊。你或许不清楚，银座的房租现在可不是一般的高啊。因为银座地方太小，难得有地方空出来。即便是大楼地下室的角落，或是地点更差的狭窄柜台，也不是普通人能承受得了的。如果有这样一笔钱，大多数人都应该会选择其他更有把握的投资方式吧。我想，恐怕也只有你这样既有能力，又有毅力的人才有可能逆袭成功。可问题是，你这么会算，又何必趟这趟浑水呢？明明有其他更好的选择嘛……”
阿霞立刻领会了宁卫民的潜台词，是在告诉她试错的成本太高了。
劝她别一根筋，没必要非一棵树上吊死。
不过越是这么说，她也就越好奇银座到底能贵到什么程度。砂
“那到底在银座开一家店需要多少钱呢？你能不能直接告诉我，让我也长长见识？”
然而宁卫民的回答却让阿霞为之气结。
“坦白说，我也不知道。毕竟我是个外行。”
好在他随后又说，“不过我们还是可以大概算一算的。据我所知，在银座的一家不大的日本料理店，差不多有十五坪吧，房租每个月七十万日元。这就算便宜的了。不过，那家店电梯前的过道占去一部分，店内的实际坪数才十三坪多一点而已，坐不了几桌客人。这一年下来就是八百四十万円消耗，还不算压给房东的租金和白送的礼金……”
阿霞不愧为人性计算器，几乎宁卫民话音刚落，她就算出了价格来。
“哦，这也就是说，两这么小的店。光租房成本就得上千万円了。确实好贵啊，丹特斯的话，房租也就一半而已。”
“这还不算什么，这在银座已经最普通的情况了。”砂
确实，宁卫民随后透露的情况更吓人，“相比起租用，要是买下来的话，当然就更贵啦。前阵子，我知道七丁目一栋旧大楼的九楼有间二十二坪的酒吧贴广告要顶让出去，光顶让费就五千万円。现在银座的房价，已经到是一百二十万円一平米了，一坪怎么也得三百六十万円。这还是旧楼，楼层不怎么好的地方。要是地点更好，楼层更好，设施更好的地方，还要更高。”
“啊！那全部加起来，房屋成本岂不是要一亿三千万円？”阿霞的声音不知不觉就大了起来。
“而且装潢费你还没算呢，餐厅或许一百万円一坪就足够了。可因为你是开豪华的俱乐部，这个标准就不行了，每坪恐怕得高达一百八十万円。”
“那加上这些装潢费用，合计少说要一亿七千万円啊……”阿霞终于发出喟叹。
但这还没完呢，宁卫民居然补充说明。
“其实消耗品才是大头啊。银座高级俱乐部和其他地方所用的东西区别也很大。比如，烛台、烟缸、台布都是订制的，得有俱乐部的名称。酒杯得用江户切子。毛巾、餐布都要高级品，连换烟灰缸，银座俱乐部也有自己的规矩，不同于其他的夜店，在银座俱乐部里消费的客人抽一根烟就得换一次烟灰缸。毛巾什么的用过一次就不能再用了。”
到这份儿上，后面的话已经不用再说了。砂
除了高档的家具器皿摆设，肯定还要买酒水，需要雇请人手，还要维持经营的现金……
都算在一起，就是两个亿也没法打住。
一百万美金啊！居然都不够在银座开办一个六十平米左右的小酒吧。
不做深入的了解，谁能相信？
于是阿霞饶是心高气傲，这时候也不能不正视现实了。
她或许手里是有这个本钱的，可这么一算，还真不敢轻易投进来。
万一赔了呢，那就是个底儿掉啊。砂
“我明白了。宁先生，确实如你所言，银座开店真的很不容易。”
阿霞重新变得谦虚起来，“看来，也只有六本木是比较适合我的土壤了。只是照宁先生的意思，我在这里如果开一家斯纳库应该是不合适的。我到底该经营什么店铺呢？还请宁先生赐教……”
“其实就像我刚才说的那些，只要适合六本木气氛的店，你都可以选。具体是什么，这就得看你自己了。我也没法给你太具体的建议。不过我可以告诉两件事，希望能对你有帮助。第一，以日本经济发展的形势，这个国家还会越来越富。整个日本社会的消费是会升级的。就连去歌舞伎町街的工薪阶层，早晚也会有去高级地方，或者是没去过的新鲜场所，奢侈一下的想法。所以你不要把店往低端做，应该向上看，把店做的高级一些。第二，能买下店铺就不要租用。店小一点无所谓，位置不太好也不要紧。只要能买下店铺来，这些就不算什么。为什么？因为房价注定要涨。虽然日本不会出现，房东可以随意涨租，把你的利润全拿走的情况。可要是房价上去了，你多赚一笔。何乐不为呢？在我看，只要日元还继续坚挺，保持升值。那么如果出现房价上涨的收益远超经营收益的情况，也不足为奇。即便店铺你实在经营不好，大不了转给别人，你也不会一无所获。”
这一次，宁卫民仍然没有直接给出答案。
但也绝对不能说他藏着掖着，因为他说的这两点才是最重要。
聪慧且对金钱有天赋的阿霞一下就领悟了这两条建议的真正价值。
这甚至让她好像重新把握到了什么。砂
本来对银座开店已经死心的她，进一步意识到这件事的成败，还在于她所拥有的资金量。
照宁卫民这些判断来看，银座贵是贵，可如果能足够买下店来自己经营的话，好像风险还没有那么大。
这么想着，她不由陷入了沉思。
因为太专注了，就连宁卫民把酒一饮而尽，露出要走的意思都没察觉。
“好了。我要走啦。阿霞，你把店里电话给我，明天我联系你。”
“哎，你……要走吗？不如再坐一会吧。这么半天，我净向你请教问题了，招待上实在是不周。”
“别这么说，我们是朋友嘛。互相帮助是应该的。再说你给我倒酒，还赔我喝酒。咱们用国语聊了老半天，这让我已经很享受了。”砂
“那我再给你唱一首歌吧。要听邓丽君的《层层相思》吗？最近日本的酒吧很流行……”
“还是算了吧。我回去是要和女朋友通电话。那对我来说，才是真的相思。”
宁卫民半开玩笑的话，让阿霞惊讶极了，她没想到宁卫民的个人生活也有了这么大变化。
当初在京城的时候，他们也聊起过这个问题，当时宁卫民还说自己是一个人哪。
“啊！宁先生已经心有所属了吗？真是想不到啊。女朋友是日本人吗？在东京认识的？”
“是啊。”
“那真是恭喜了。好吧，别让女朋友误会，就不留你了。”砂
“好，那再见了。”
“我送你。”
“不用了。外面冷。别把你冻着。”
“没关系的，这是店里要求啊，对每个客人都是这样的。妈妈桑总说，只有心诚，才能换来回头客啊。你要是关照我的话，妈妈桑反而会怪罪我的。”
“好吧，那么请稍等一下，我把酒钱给妈妈桑，再跟高桥社长再打声招呼……”
“让你破费了……”
“又来？不是说不客气的嘛……”砂
就这样，宁卫民付了九万五千円，结束了这一天和阿霞的偶遇，按时回家了。
而只穿连衣裙的阿霞送走宁卫民一回来，还在冻得瑟瑟发抖中，就被妈妈桑叫到了一边，眉飞色舞地嘱咐起来。
“阿霞，我都听高桥社长说了。这个宁社长可是很有前途的实业家啊。他那么年轻，人又帅，还对你这么大方。你可要好好把握住这个客人啊。能真正交往一的话，我看没什么不好。”
阿霞哭笑不得，有心想解释清楚，他们没有那个意思。
可看妈妈桑为自己高兴的样子也有点不忍心扫她的兴。
再说了，当什么人说什么话，自己解释不要紧，怕是要让别人觉得自己故作清高呢。
于是最终也只能是敷衍地点头，“是啊，宁社长他是个不错的人。”砂
却不曾想，妈妈桑更直白。
“不错？起码也要让他给你当个金主，为你买下一家店来，他才当得起这样的评价。你可不要糊涂，轻信男人的甜言蜜语呀。不要像我似的。当初只图样貌，老了再后悔。”
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